Türkiye’de Emlak Balonu

Bana sorarsanız Türkiye’de net bir şekilde emlak balonu var. Aylar önce duyduğum bir şeye çok üzülmüştüm. Kiralık ev ilanlarında yabancıya kiralık ya da Türklere kiralanmaz tarzı uyarılar vardı. Kendi ülkemizde ne hallere düştük gerçekten çok üzülüyorum. Kuşkusuz bunun sebebi emlak balonu na Türklerin maaşının yetişmemesi. Bu ilanlar üzerine yapılan bir haberde de spiker evlerin araplara satılıp kiralanması üzerine “biz yüzümüzü neden batıya değil doğuya döndük?” gibi bir laf etmişti. Ben yüzümüzü doğu ya da batıya değil kar etmeye döndüğümüzü düşündüm.

Karlı mı?

Türkiye’den ev alıp almamaya karar verene kadar emlak balonu yüzünden ev fiyatları alınmayacak seviyeye ulaştı. Türkiye’de orta halli bir ailenin klasik ömürlük hedefidir ev almak. Tabii sonra ev taksidinden ne çocuğunun eğitimine para harcayabilirsin ne kişisel gelişimine ne de dünyayı gezer görürsün. Benim için sıkıntı nerede yaşayacağımı bilmemek. Geniş aile olarak yaşamayınca neresi karlıysa oraya yerleşiyorsun. Ancak Türkiye gibi ekonomisi ve siyasi durumu stabil olmayan bir ülkede nereye ne zaman taşınacağın belli olmuyor. Bu durumda evi satsan birincisi ne zaman satabilirsin? O zamana kadar ne kadar zarar edersin. Vergisiyle hesaplarsan ve evdeki yıllanma sebepli değer kaybı da hesap edilirse zarar kaçınılmaz görünüyor.

İki diğer sebep kötü komşu korkusu ve deprem korkusu. Kötü komşu bana bir kere denk geldi. Tamam çoğunlukla iyi komşu denk geldi ama kötü komşu denk gelen de az değil. İkincisi deprem korkusu. Kuşkusuz ülkemiz bir deprem ülkesi. Maalesef son depremde binlerce insan evini kaybetti. Devletin maalesef bu konuda vatandaşı koruyan hiçbir düzenlemesi yok.

Yatırım amaçlı ev alanları hiç anlamıyorum. İstatistiklere bakıldığında ev fiyatları dolar karşısında daha az yükselmiş. Ki dolar yatırımı da aslında bir yatırım değil paranın değerini korumak için. Bu durumda eve yatırım yapan zarar etmiş görünüyor. Kira geliri düşünmek de mantıklı değil. Kira miktarlarının getirileri yine ev fiyatlarının çok gerisinde kalıyor. Üstüne yine vergi ve kiracı bulamama, kiracının kirayı ödememesi ve evden çıkmaması (maalesef bu gerçek hatta bizim başımıza geldi. Türkiye’de dolandırılan dolandırıldığıyla kalıyor.) gibi sebeplerden dolayı bu yöntemi seçen çok ciddi zarar ediyor. Ben biraz da büyük resme bakmak istiyorum.

Türkiye’de İnşaata Dayalı Ekonomik Büyüme ve Emlak Balonu

İnşaat sektörü bugün Türkiye’nin kalkınmasının lokomotifi olarak görülüyor. Bunun sebebi inşaatin daha kısa sürede kar ettirmesi. İnşaat sektörünü sadece ev yapmak olarak düşünmeyin. Evler arttıkça inşaat malzemeleri, beyaz eşya ve daha pek çok sektör büyüyor. Sadece doğu değil batıda inşaata dayalı ekonomiyi destekledi. Ancak bir yerden sonra emlak balon ları patladı ve ülkeler ekonomik krize girdi. Enteresandır bu durum en gelişmiş ülkede de yaşandı gelişmekte olan ülkelerde de. Ancak durumu idare edebilmiş, batmadan çıkabilmiş, inşaatla idare edebilmiş bir örnek yok. Aslında biz de bu durumu ilk kez denemiyoruz. İnşaata dayalı büyüme Özal döneminde denendi ve elbetteki hüsranla sonuçlandı. Kısaca ekonomiyi inşaata dayandırmak demek ülkenin bekasını refahını düşünmemek anlamına geliyor.

İmalata Karşı İnşaat

İnşaata dayalı ekonominin yürümemesinin sebebi üretime değil tüketime dayanması. Çünkü inşaat için daha çok insanın bankadan borç alması, yıllarca bunu ödemesi, eskidikçe yenilemesi lazım. Bu bir tüketim kültürü. Halbuki imalat sektörüne ağırlık verilse her üretilenle daha çok değeri olan başka bir ürün üretilir dışarı bağımlılık azalır. Aslında mantıken hem inşaata hem de imalat sektörüne önem verilebilir. Ancak nedense öyle olmuyor. Yatırımcılar imalattan vazgeçip inşaata yöneliyorlar. Ülkemiz tam bir müteahhit cenneti oldu. İmalata da gereken önem verilmedi. Halbuki hükümetin burada bunu yönetebilmesi gerekirdi. Belki hükümetin de böyle işine geldiği için insanları inşaata yöneltti. Üretmediğimiz için yurtdışından aldık. Bu da cari açığı büyüttü. Sonra da ekonomik kriz patladı. Şu an araba imalatının bile modasının geçtiği söyleniyor. Elektronik üretiminde dünyanın çok gerisinde kaldık. Umarım düzeliriz ama mevcut durum pek umut vermiyor.

İnşaate dayandırılan ekonominin sosyoekonomik etkileri

İnşaate dayandırılan ekonomi aslında insanlar üzerinde de iyi bir etkiye sahip değil. İnşaat sektörü için mimar ve inşaat mühendisi harici pek fazla vasıflı elemana ihtiyaç yok. Bugün yurtdışına vasıflı kaçışı da biraz bundan. Artık ülkede vasıf ve eğitimin değerinin kalmaması insanların geleceğe dair umutlarını yitirmesine sebep oluyor. İnşaat sektöründe çalıştırılan elemanlar çoğunlukla kayıtdışı ve insani olmayan koşullarda çalıştırılıyor. Ayrıca ev almak için borçlandırılan insanlar da ağır borçları ödeyebilmek için her türlü çalışma şartına boyun eğmek zorunda kalıyor. Kısaca insani seviyeden köleliğe doğru ilerliyoruz.

İnşaat sektörünün devam etmesi için ideolojimiz de var. İnsanların eve yatırım yapmasının bir sebebi de faizin haram olduğu inancı. Ancak ev fiyatlarının artmasıyla paralarının değerlerini bir miktar koruyabiliyorlar. Hatta dahası hükümetin ekonomiye rağmen faizleri arttırmamasının sebebi inşaat sektörü devam etsin. Tabii inanırsan faiz haram olduğu için. Gerçi tüm yatırım da bunun üzerine. Bir şekilde inşaat patlarsa ekonomi patlayacak. Ama ekonomi bu şekilde zaten tutunamıyor. Yani kısaca kimsenin günahı sevabı umursadığını sanmıyorum. Yanlış bir yola girildi ve bu trend devam ediyor.

Hala emlak balonunun patlamamasının sebepleri

Peki ekonomi kötüleşmesine rağmen neden Türkiye’de ev fiyatları artmaya devam ediyor? Aslında pek çok ülkede emlak balonu bu kadar dayanamamıştı. Bu konuda mevcut hükümetin başarısını reddedemeyiz. Hükümet sırf inşaat batmasın diye ve ekonomik durum bir miktar daha sabit kalsın diye stratejiler geliştirdi ve bunlar başarılı oldu Bunlardan ilki ev karşılığında vatandaşlık verilmesi. Bu biraz toprağını satmak gibi görünse de bu stratejiyi pek çok ülke yapıyor. Bu durumda yatırım yapılan paranın değeri bir miktar korunurken fiyatlar Türk vatandaşlarının erişemeyeceği seviyeye geliyor. Çünkü kur düştükçe her ne kadar ev fiyatları TL bazında yükselse de dolar bazında düşüyor. Evlerin ucuz olması yabancı yatırımcıyı çekiyor. Ancak emlak balon u nasılsa şişmeye devam ediyor. Ve bazı yerlerde yurtdışından bile daha pahalı hale geldiğini görüyorum. Bana sorarsanız yabancı yatırımcı evlerin kendi ülkesinden ucuz olması koşuluyla gelir. Yani balon böyle şişmeye devam ederse yabancı yatırımcının da geleceğini sanmıyorum.

İkinci strateji köyden kente göç. Bu aslında çok daha önce başlamış bir olgu. İnsanlar köyde kendi topraklarını bırakıp kente tüketici olmaya geliyor. Bu hem köle düzenini devam ettiriyor hem de kentte işsizliği arttırıyor. Ayrıca köydeki tarım ve hayvancılığı da bitiriyor. Temel ihtiyaçlarda dışarı daha çok bağımlı hale geldikçe ekonomi daha çok bozuluyor. Devlet de köylere imkanları arttırmadıkça ve tarıma destek olmadıkça durumu perçinliyor. Bir diğer strateji de kent nüfusunu mülteci akınıyla arttırmak. Bu biraz uç bir örnek ama kontrolsüz mülteci akımına bir sebep de konuta talebin arrtırılması bence. Tüm bu stratejiler Türk vatandaşının aleyhine elbette.

İnşaate dayandırılan ekonominin ve emlak balonu sonu

Peki ileride ne olacak? Dediğim gibi bu şartlara dayanabilen dünya üzerinde başka bir ülke yok. Hepsini aynı son bekledi. Emlak balonu nun patlaması ve ekonomik çöküş. Türkiye’nin gittiği yer net belli ve çok hayırlı görünmüyor. Ekonomik çöküşle birlikte insanlar borçlarını ödeyemez hale gelip evlerini kaybedecekler. Bu sefer elde çok miktarda boş konut kalacak ve balon patlayacak. Buna bir ilaç yurtdışı yatırımcı gibi görünüyor ancak onlar da kendi aralarında alım satım yapıyor gibi görünüyorlar. Türkiye’deki ekonomik kırılganlık ve siyasal öngörülemezlik yabancı yatırımcıyı daha çok kaçırıyor. Son dönem yaşadığımız elim felaket olan depremin de yatırımı azaltacağını düşünüyorum. Kısaca bu balon bir zaman patlayacak. Bu dünyanın her yerinde yaşanmış olan bir gerçek.